De coronacrisis heeft vele huurovereenkomsten onder spanning gezet. Vrij snel na het uitbreken van de crisis rees de vraag hoe de financiële gevolgen van deze uitzonderlijke crisis, en de overheidsmaatregelen om de crisis te lijf te gaan, verdeeld zouden worden tussen verhuurder en huurder. De rechtspraak hierover is nog in volle ontwikkeling.
Vandaag heeft de Nederlandse Hoge Raad op principiële wijze uitspraak gedaan over rechtsvragen die vroeg of laat ook het Hof van Cassatie zullen bereiken.
De eerste vraag (in de volgorde bepaald door de Hoge Raad) was of de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid (in de zin van art. 6:258 BW) is die tot huurprijsvermindering kan leiden. De Hoge Raad beantwoordt deze vraag positief m.b.t. huurovereenkomsten die voor 15 maart 2020 zijn gesloten.
3.2.4 De omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, is een uitzonderlijke, de volksgezondheid betreffende omstandigheid van algemene aard. Behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel, moet aangenomen worden dat deze omstandigheid in elk geval niet is verdisconteerd in huurovereenkomsten die voor 15 maart 2020 zijn gesloten. Dit geldt evenzeer als de huurovereenkomst bijvoorbeeld het recht op huurprijsvermindering wegens gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst niet kende of behoorde te kennen uitsluit, of de huurder verantwoordelijk houdt voor het verkrijgen en behouden van vergunningen, ontheffingen en toestemmingen die benodigd zijn voor het gebruik van het gehuurde in overeenstemming met de overeengekomen bestemming, of voorziet in een basishuurprijs die afhankelijk van de omzet wordt aangevuld.
3.2.5 Indien de hiervoor in 3.2.4, eerste volzin, bedoelde omstandigheid zich voordoet en de huurovereenkomst voor 15 maart 2020 is gesloten, kan aangenomen worden dat de waarde van het gebruiksrecht van het gehuurde zo sterk is verminderd dat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties van de verhuurder en de huurder in ernstige mate is verstoord. Krachtens de aard van de overeenkomst en de in het verkeer geldende opvattingen komt deze omstandigheid in de regel niet voor rekening van de huurder, zodat art. 6:258 lid 2 BW niet aan huurprijsvermindering in de weg staat. Indien aan deze voorwaarden is voldaan, kan de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen aanspraak maken op volledige betaling van de overeengekomen huurprijs en kan de rechter de overeenkomst aanpassen aan de gewijzigde omstandigheden door de huurprijs te verminderen.
De vierde prejudiciële vraag had betrekking op de berekening van de huurprijsvermindering. De Hoge Raad beantwoordt deze vraag met een concrete formule (wat ik het Hof van Cassatie nog niet zo snel zie doen). De eerste twee stappen in de redenering luiden als volgt (50%-50%, tenzij afwijking op basis van redelijkheid en billijkheid).
3.3.2 Nadeel veroorzaakt door de hiervoor in 3.2.4 bedoelde omstandigheid, valt in de regel noch in de risicosfeer van de huurder, noch in die van de verhuurder. De verstoring van de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties wordt daarom in beginsel het beste ondervangen door dit nadeel – voor zover niet reeds gecompenseerd door de financiële steun van de overheid aan de huurder in de vorm van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (hierna: TVL) – gelijk te verdelen over de verhuurder en de huurder.
3.3.3 De in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat op grond van omstandigheden gelegen in bijvoorbeeld de hoedanigheid van een huurder of verhuurder of de financiële positie van een der partijen, wordt afgeweken van de hiervoor in 3.3.2 bedoelde gelijke verdeling van het nadeel.
Vervolgens wordt de vermindering van de huurprijs berekend overeenkomstig de zogenoemde vastelastenmethode.
De vastelastenmethode kent de volgende stappen ter berekening van de huurprijsvermindering.
a. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.
b. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.
c. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet)).
d. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.
Het resultaat is volgende concreet toepasbare formule (die nog concreet gemaakt wordt door de Hoge Raad met een fictief voorbeeld – ook niet onmiddellijk de stijl van het Hof van Cassatie):
Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%
De laatste prejudiciële vraag (ook relevant vanuit rechtsvergelijkend perspectief – zie hierover ook dit vonnis) was of de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd dient te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW? Deze vraag wordt negatief beantwoord door de Hoge Raad.
3.5.3 De door de overheid opgelegde sluiting van de horeca en andere bedrijfsruimten als gevolg van de coronapandemie is een van de met de coronapandemie samenhangende overheidsmaatregelen. Deze sluiting is het gevolg van uitzonderlijke, de volksgezondheid betreffende omstandigheden van algemene aard, die verstrekkende gevolgen hebben voor de gehele maatschappij. Zij beperkt in het belang van de volksgezondheid de mogelijkheid tot exploitatie van 290-bedrijfsruimten. De sluiting heeft geen betrekking op de verhuurde zaak.
Uit de wetsgeschiedenis van art. 7:204 BW volgt niet dat bedoeld is algemene overheidsmaatregelen die voor partijen onvoorzienbaar zijn en zijn gericht op beperkingen in de uitoefening van het bedrijf, aan te merken als een gebrek. Evenmin volgt daaruit dat de huurder mag verwachten dat de verhuurder hem van dergelijke beperkingen vrijwaart. Tegen deze achtergrond moet worden geoordeeld dat de verplichte sluiting van 290-bedrijfsruimten als gevolg van de coronapandemie niet is aan te merken als een gebrek als bedoeld in art. 7:204 lid 2 BW.
Van Demogue hebben we geleerd dat contractanten een “microcosme” vormen. Ze zijn geen vreemden voor elkaar, doch varen een gezamenlijke koers, die zich verzet tegen ongebreideld egoïsme en hardnekkige hartvochtigheid. Geconfronteerd met een uitzonderlijke crisis is contractuele solidariteit een billijke uitkomst. Mogelijks heeft de Hoge Raad inspiratie gevonden in het recente vonnis van de rechtbank van eerste aanleg Antwerpen (afd. Antwerpen), waarin als volgt werd geoordeeld (met verwijzing naar de immer lezenswaardige E. Dirix)
Contractpartijen zijn jegens elkaar gehouden tot loyale samenwerking waarbij zij rekening moeten houden met elkaars redelijke verwachtingen. Aangezien geen van de partijen enige schuld treft aan het onheil en met de gevolgen ervan onmogelijk door hen kon worden rekening gehouden, past het in het licht van al het voorgaande dat de risico’s gelijk worden verdeeld (zie in dezelfde zin E. DIRIX, “Crisis en privaatrecht”, NjW 2021, afl. 434, 6, nr. 8). Naar het oordeel van deze rechtbank correspondeert slechts een dergelijke remedie, gelet op alle concrete omstandigheden, met de wijze van uitoefening van de contractuele rechten die mag worden verwacht van normaal zorgvuldige en redelijk handelende contractpartijen, geplaatst
in dezelfde concrete omstandigheden. De rechtbank beslist in deze concrete zaak dat beide partijen gezamenlijk de gevolgen moeten dragen van de opgelegde overheidsmaatregelen en dat de financiële schade onder hen gelijk moet worden verdeeld. De overeengekomen prijs voor de uitbating van de handelszaak in het winkelcentrum wordt in deze gehalveerd.
Corporate Finance Lab 